Rynek nieruchomości

To, czy ceny będą dalej rosnąć, zależy od wielu czynników, z których kilka zaprezentuję poniżej.

Czynnik wzrostowy - nieruchomości jako bezpieczna przystań

Inwestorzy w czasach niepewności szukają bezpiecznych sposobów pomnażania pieniędzy. W podręcznikach do ekonomii za bezpieczne inwestycje uznaje się między innymi lokaty bankowe, obligacje skarbowe czy waluty państw rozwiniętych, takie jak dolar amerykański lub euro. Te sposoby pomnażania majątku obecnie nie sprawdzają się, ponieważ stopa zwrotu z lokat bankowych ledwo przewyższa 0% (realna stopa procentowa jest poniżej zera), rentowność obligacji skarbowych jest już w niektórych przypadkach ujemna, a inwestycje w waluty charakteryzują się wysoką zmiennością i są obarczone sporym ryzykiem. Alternatywą dla powyższych mogą być nieruchomości stanowiące rzeczowe aktywa trwałe, z których dochody można czerpać na różne sposoby, nie tylko ze sprzedaży, ale również z najmu, dzierżawy, flippingu, itp. Jednocześnie inwestycję można lewarować coraz tańszym kredytem z uwagi na niskie stopy procentowe, co dodatkowo podnosi jej rentowność, jak i ryzyko.

Czynnik wzrostowy – zwiększone zapotrzebowanie na pracę zdalną i poszukiwanie większej przestrzeni życiowej

Pandemia stanowiła wielki test możliwości firm dotyczących umożliwienia pracownikom pracy zdalnej. Okazuje się, że czasy koronawirusa zmieniły podejście zarówno pracowników jak i pracodawców do pracy zdalnej.[2] Pracodawcy potwierdzają, że zgodnie z wynikiem badania Grafton Recruitment oraz CBRE chęć wykonywania pracy zdalnej cały czas zadeklarowało 45% pracowników. Co piąty pracownik wskazuje, że optymalny wymiar to 3 dni pracy zdalnej, 15% pracowników chce 4 dni pracy zdalnej, a 10% 2 dni pracy zdalnej. Problemem dla pracowników wykonujących pracę zdalną może być jednak niewystarczająca przestrzeń w mieszkaniu, przez co nie mogą wykazywać się pełną produktywnością pracując z domu. Takie trudności zmuszają do poszukiwania większych mieszkań, co przekłada się na wzrost zainteresowania większymi nieruchomościami, a konieczność izolowania społecznego powoduje również rosnący popyt na działki rekreacyjne[3]. Wzrost popytu na większe nieruchomości spowoduje wzrost ich cen, windując na porównywalne poziomy zwykle niższe ceny za metr kw. mieszkań o dużej powierzchni w porównaniu do mieszkań kompaktowych. Całość tego trendu może spowodować dalsze wzrosty na rynku nieruchomości.

Czynnik wzrostowy – mniejsza liczba licytacji komorniczych hamująca wzrost podaży mieszkań

Jak podała Krajowa Rada Komornicza, w pierwszej połowie roku 2020 nastąpiła kompletna zapaść w egzekucji z nieruchomości oraz znaczny spadek kwot zajętych z wynagrodzenia za pracę, co nie jest bezpośrednim skutkiem samej pandemii, ale wprowadzenia sprzyjających dłużnikom regulacji w ramach tarczy antykryzysowej. O ile w I półroczu 2019 r. komornicy dokonali w sumie 3662 sprzedaży nieruchomości, to w okresie od stycznia do końca czerwca 2020 r. już tylko 1771, czyli o 52 proc. mniej. Wiąże się to z wprowadzonym zakazem licytacji nieruchomości mieszkalnych, które służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika. I choć powierzchnia mieszkań sprzedawanych w drodze licytacji stanowi niewielki udział w całkowitej powierzchni sprzedawanych mieszkań, to jest to czynnik który może przyczyniać się do mniejszej podaży nieruchomości i przekładać się na prawdopodobny wzrost ich cen.

Czynnik wzrostowy – zmiana stylu życia młodych ludzi – najem zamiast kupna napędzający popyt inwestycyjny na rynku nieruchomości

Już co piąty młody człowiek do 34 roku życia przyznaje, że decyzja o wynajmie to nie kwestia braku środków na zakup mieszkania, a pochodna wygody z jaką się to wiąże oraz braku konieczności zaciągania kredytu. Z badania zleconego przez CBRE wynika, że trzy najważniejsze kryteria przy wynajmie mieszkania to cena (51%), lokalizacja (43%) oraz stosunek jakości do ceny (24%). Tuż za podium znalazła się dostępność balkonu, wskazana przez 18% wynajmujących, którego rola wzrosła w trakcie trwania epidemii koronawirusa[4]. Większe zainteresowanie życiem w wynajmowanych mieszkaniach może skłaniać inwestorów do szukania wysokich stóp zwrotu w segmencie budowy całych osiedli mieszkalnych przeznaczonych do wynajęcia, co wpisuje się w strategię biznesową szeregu przedsiębiorstw deweloperskich.

Czynnik wzrostowy – brak alternatywy inwestycyjnej dla inwestorów nieruchomościowych

Inwestorzy, którzy chcieliby wyjść z inwestycji w nieruchomości mają ograniczone możliwości reinwestycji środków, dzięki którym mogliby osiągnąć porównywalną stopę zwrotu przy zadanym poziomie ryzyka. Nawet jeśli inwestorzy zechcieliby zrealizować dotychczasowe zyski, to uzyskane ze sprzedaży pieniądze musieliby ponownie zainwestować. Bliska zeru nominalna stopa zwrotu na lokatach bankowych nie jest dla inwestorów atrakcyjna, a inwestycje na rynkach giełdowych, choć potencjalnie bardziej rentowne, są obarczone wyższą zmiennością. Może to powstrzymywać inwestorów przed sprzedażą mieszkań, nawet jeśli uważają, że ceny są mocno zawyżone.

Czynnik wzrostowy – ograniczona przyszła podaż nieruchomości

Jak podaje NBP[5], zdecydowanie spada liczba rozpoczętych budów mieszkań oraz liczba wydanych pozwoleń na budowę mieszkań w Polsce. Zapowiada to ograniczenie przyszłej podaży i zneutralizowanie wpływu innych czynników na spadek cen mieszkań.


Czynnik spadkowy – mniejsze zainteresowanie zakupem własnego mieszkania w obawie przed utratą pracy

Według badań kondycji gospodarstw domowych za III kwartał 2020 roku[6], ponad 52% osób aktywnych zawodowo obawia się utraty źródła zarobku, choć to i tak mniej niż w poprzednim badaniu za II kwartał, kiedy to takie obawy deklarowało ok. 61% badanych[7]. Dodatkowym czynnikiem wpływającym na obniżony popyt na zakup nieruchomości są deklaracje wynajmujących, z których większość, bo aż 61% przyznaje, że nie stać ich na zakup własnego lokum[8]. Powyższe może powodować odkładanie decyzji o zakupie mieszkania i prowadzić do spadku cen w wyniku mniejszego zainteresowania potencjalnych nabywców nieruchomościami.

Czynnik spadkowy – druga fala koronawirusa

Druga fala koronawirusa i związana z tym niepewność dotycząca jej przyszłych skutków gospodarczych powstrzymuje uczestników rynku przed podejmowaniem wielu decyzji i inicjatyw gospodarczych. Jest to hamulec do rozwoju oraz wzrostu, który jednocześnie uniemożliwia normalne funkcjonowanie w życiu gospodarczym. Jest to główny czynnik niepewności potencjalnie powodujący spadki na rynku nieruchomości.

Podsumowanie

Przedstawione wyżej argumenty za wzrostem cen stanowią kontrę do intuicyjnego spojrzenia na rynek nieruchomości jako zagrożonego wyhamowaniem w dobie koronawirusa, a argumenty spadkowe wpisują się w panujący sentyment. W sierpniu odnotowano wzrost cen mieszkań względem lipca, jednak jak wskazuje wykres indeksu urban.one (indeks przedstawiający kształtowanie się cen transakcyjnych nieruchomości w Polsce) ceny nie wróciły jeszcze na poziomy sprzed pandemii.[9] Nastroje na rynku pozostają pesymistyczne. W najnowszej ankiecie prawie 56% ekspertów przewiduje dalsze pogarszanie warunków gospodarczych dla rynku mieszkań w Polsce w perspektywie kolejnych sześciu miesięcy. Pozostali ankietowani nie spodziewają się już zmian.